…तर रिअल इस्टेटला पुन्हा येईल उभारी

एकेकाळी भारतात सर्वात जास्त रोजगार उपलब्ध करुन देण्यात दुसर्‍या क्रमांकावर असलेल्या रिअल इस्टेट क्षेत्राची कोरोनाने दैना केली आहे. साधारणत: 2012 पर्यंत रिअल इस्टेटचा भारतातील आवाका हा 14 कोटी अमेरिकन डॉलर्स इतका होता. त्याचबरोबर या उद्योगातील वाढीचा दर 35 टक्के इतका होता. थेट परकीय गुंतवणुकीचे प्रमाण गेल्या काही वर्षांपासून सातत्याने वाढत होते. भारतातील रिअल इस्टेट उद्योगाने 2012 पर्यंत जगभरातील 90 देशांना आपल्याकडे आकर्षित केले होते. त्यात त्यांनी अमेरिकेलाही मागे टाकले होते. पण समृद्धीची पताका उंचच उंच नेणार्‍या या उद्योगाला नोटबंदीनंतर उतरती कळा लागली. गेल्या पाच ते सहा वर्षांपासून रिअल इस्टेट क्षेत्र मंदीचा सामना करतय. गृह प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक केल्यावर मिळणारा परतावा तुलनेने कमी झाला. या काळात अनेक कंपन्या म्युच्युअल फंडामध्ये उतरल्या. याच दरम्यान, शेअर बाजाराने मोठी उसळी घेतल्याने म्युच्युअल फंडामधून चांगला परतावा मिळतो, असा विश्वास गुंतवणूकदारांमध्ये निर्माण झाला. त्यामुळे गुंतवणूकदारांचा ओढा म्युच्युअल फंडाकडे वळाला.

या कंपन्यांनी कोट्यवधी रुपये बाजारातून उभारले. दुसरीकडे घर खरेदी करण्याऐवजी भाड्याने राहणार्‍यांची संख्या वाढली. त्यामुळेही मागणीत काहीशी घट झाली. या सर्वांचाच परिपाक म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राला लागलेली उतरती कळा. त्यातच आता कोरोनामुळे निर्माण झालेल्या परिस्थितीने या क्षेत्राची पुरती आर्थिक कोंडी केली आहे. या कालावधीमध्ये घरांची विक्री 81 टक्क्यांनी घटली आहे. आज भारतात पाच लाखांहून जास्त फ्लॅट्स रिकामे पडलेत, त्यांना विकत घेणारं कोणी नाही. यात 20 ते 30 टक्के फ्लॅट्स असेही आहेत ज्यांचं बांधकाम गेल्या काही वर्षांपासून ठप्प आहे. मालमत्ता सल्लागार एनारॉक यांनी प्रसिद्ध केलेल्या अहवालात म्हटले आहे की, गेल्या वर्षातल्या दुसर्‍या तिमाहीत, म्हणजेच एप्रिल ते जून या महिन्यांदरम्यान देशातील सात प्रमुख शहरांमध्ये 68 हजार 600 घरांची विक्री झाली होती. कोरोनामुळे लागू झालेले लॉकडाऊन आणि त्यापाठोपाठ दाखल झालेल्या आर्थिक मंदीमुळे घरांच्या विक्रीचा हा डोलारा पूर्णत: कोसळला. गतवर्षीच्या तुलनेत या खरेदी विक्री व्यवहारांमध्ये तब्बल 81 टक्के घट झाली. यंदा केवळ 12 हजार 740 घरांचीच विक्री झाली आहे. मुंबई महानगर क्षेत्रात हे खरेदी विक्री व्यवहार 21 हजार 360 वरुन 3 हजार 620 इतके कमी झाले आहेत. या भागातील घट 83 टक्के आहे.

केपीएमजी या प्रख्यात सल्लागार संस्थेने देशातील गृहनिर्माण, व्यावसायिक बांधकामे, रिटेल आणि हॉस्पिटॅलिटी या क्षेत्रांवरील कोरोना प्रभावाचा एक अहवाल प्रसिद्ध केला. त्यात म्हटले आहे की, 2019-20 या आर्थिक वर्षात देशांत 4 लाख घरांची विक्री झाली होती. यंदाच्या आर्थिक वर्षात त्यात तब्बल 1 लाख 20 हजारांची घट होईल आणि 2 लाख 80 हजारांपर्यंतच्या घरांचीच विक्री होऊ शकेल असा अंदाज आहे. 2010 ते 2013 या तीन आर्थिक वर्षात सरासरी 4 लाख 47 हजार घरांची विक्री झाली होती. तो आजवरच्या घरांच्या खरेदी-विक्रीचा उच्चांक होता. त्या तुलनेत घरांच्या विक्रीत आता लक्षणीय घट होणार आहे. त्यामुळे स्टीलपासून ते रंगापर्यंत आणि सिमेंटपासून ते दरवाजे खिडक्या निर्मिती करणार्‍यांपर्यंतच्या तब्बल 250 उद्योगांवर परिणाम होणार आहे.

सहा ते 12 महिन्यांच्या कालावधीनंतर मात्र सुरक्षित निवार्‍याची गरज पूर्ण करण्याचे प्रमाण वाढेल. त्यामुळे घरांच्या खरेदी-विक्रीला थोडीफार चालना मिळू शकेल, असा आशावाद या अहवालात नमूद केला आहे. दुसरीकडे बांधकाम उद्योगाच्या ‘क्रेडाई-एमसीएचआय’ या संघटनांनी नुकताच त्यांच्या उद्योगाच्या सद्य:स्थितीचा आढावा घेणारा एक अहवाल प्रसिद्ध केला आहे. ‘लॉकडाऊन’नंतर बांधकाम उद्योगाला स्थिरस्थावर व्हायला, किमान 9 ते 12 महिने लागतील, असे या अहवालात नमूद करण्यात आले आहे. बांधकाम व्यावसायिक गेल्या तीन वर्षांपासून अनेक अडचणींना तोंड देत आहेत. तरीही 83 टक्के व्यावसायिक अजूनही या व्यवसायातच आहेत. या अहवालात म्हटल्याप्रमाणे, नोटाबंदी, जीएसटी अशा अनेक संकटांना रिअल इस्टेट क्षेत्र तोंड देत असताना ‘कोविड-19’ने डोके वर काढले आणि व्यवसायाबरोबर व्यावसायिकांचेही कंबरडे मोडले. लॉकडाऊन जाहीर झाल्यानंतर या उद्योगातील परराज्यातील मजुरांनी फार मोठ्या संख्येने महाराष्ट्रातून स्थलांतर केले आहे. कोरोनाचे उच्चाटन झाल्याशिवाय हे मजूर परत येतील असे वाटत नाही.

या पेचप्रसंगातून बाहेर पडण्यासाठी सरकारने बांधकाम उद्योगाला तात्काळ काही सवलती देण्याची निकड भासत आहे. या उद्योगासमोर भांडवलाचा प्रश्न सध्या आ वासून उभा आहे. तो दूर करण्यासाठी कसोशीने प्रयत्न करण्याची गरज आहे. त्याचबरोबर सिमेंट आणि पोलाद उत्पादकांनी साखळी करून घरांच्या किमती वाढविल्यामुळे सध्या विकासकांच्या प्रश्नांत वाढ झाली आहे. ही साखळी शासनाने मोडून काढत कच्च्या मालाचे दर योग्य पातळीवर आणण्यासाठी जाणीवपूर्वक प्रयत्न करणे अपेक्षित आहे. सन 2008 मध्ये ज्या प्रकारचा आर्थिक पेचप्रसंग निर्माण झाला होता, त्यापेक्षा सध्या निर्माण झालेला प्रश्न मोठा आहे. त्यावेळी रिझर्व्ह बँकेने विकासकांच्या कर्जाची एक वेळ फेररचना करण्याची परवानगी दिली होती.

अशा प्रकारची परवानगी देण्याची आता पुन्हा गरज निर्माण झाली आहे. आजच्या संकटामुळे जवळपास 65 टक्के लोक आपल्या कर्जाचा हप्ता भरू शकणार नाहीत असा अंदाज आहे. या लोकांच्या हप्त्यावर पुढचे बांधकाम अवलंबून असणार होते. पण असे ‘कन्स्ट्रक्शन लिंक्ड प्लॅन’ या संकटाने धुळीस मिळाले आहे. त्यामुळे आता या संकटातून सावरण्यासाठी केंद्रासह राज्यानेही पुढे येणे क्रमप्राप्त ठरते. केंद्र सरकारने बांधकाम थांबलेल्या प्रकल्पांचे काम पुन्हा सुरू व्हावे, याकरिता 25 हजार कोटी रुपयांच्या निधीची घोषणा केली होती. या निर्णयाची अंमलबजावणी शक्य तितक्या लवकर झाल्यास या प्रश्नाची तीव्रता काही प्रमाणात कमी होऊ शकते. अशा संकटकाळातही बांधकाम व्यावसायिकांना करात कुठलीही सवलत दिली गेलेली नाही. कर्जाच्या ईएमआयवरील व्याज माफ करण्यात आलेले नाही, हेदेखील सरकारने लक्षात घ्यावे.

कोरोनाकाळात सरकारने रेडी रेकनरच्या दरांसह स्टॅम्प ड्युटीचे दर कमी केले असते तर गृह खरेदीला चालना मिळाली असती. त्यातून अर्थचक्रालाही गती मिळणे शक्य होते. आज अनेक ठिकाणी बाजारभाव आणि रेडी रेकनरच्या दरांमध्ये मोठी तफावत आहे. त्याचा फटका ग्राहकांसह विकासकांनाही बसतोय हे सर्वश्रुत आहे. पण असे असतानाही सरकारने रेडी रेकनरचे दर कमी न करता ते जुनेच दर कायम ठेवण्याचा निर्णय 26 मे रोजी आदेश काढून जाहीर केला. बांधकाम व्यवसायाला सावरण्यासाठी कर्नाटक, तामिळनाडू यासारखी राज्ये घसघशीत सवलती देत आहेत. राज्य सरकारने रेडी रेकनरचे दर कमी केले असते तर ग्राहक आणि विकासकांनाही मोठा दिलासा मिळाला असता. अजूनही वेळ गेलेली नाही. सरकारला आपल्या निर्णयावर फेरविचार करता येईल. याशिवाय रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी समान डीसीआर लागू करण्याची गरज आहे. गृहकर्जाचे दर आणि मुद्रांक शुल्क कमी करण्याची आवश्यकता आहे. जीएसटीवर इनपुट टॅक्स क्रेडिट वाढविण्याचीही आवश्यकता आहे.

कोरोनाच्या संकटामुळे सगळेच संपले असेही म्हणता येणार नाही. भारतात परकीय चलनाची गंगाजळी पुरेशी आहे आणि आंतरराष्ट्रीय बाजारात तेलाच्या किमती लाक्षणिक पद्धतीने पडल्याने भारताच्या करंट अकाउंन्टमध्येही वाढ झाली आहे. त्याचा थेट फायदा रिअल इस्टेट क्षेत्राला होऊ शकतो. जगभरातील शेअर बाजार कोसळत आहेत. त्यामुळे त्यातील गुंतवणूक आता फारशी आकर्षक राहिली नाही. म्युच्युअल फंड आणि सिस्टिमॅटिक इनव्हेस्टमेंट प्लॅनमध्ये (एसआयपी) कमी परतावा मिळत आहे. परिणामी यापुढील काळात रिअल इस्टेट क्षेत्राला ‘अच्छे दिन’ येण्याची आशा आहे. लॉकडाऊनमुळे लोक जास्तीत जास्त वेळ आपल्या कुटुंबात, घरात व्यतित करताय. त्यामुळे भाडेकरुंना स्वत:चे घर असावे, अशी भावना वाढीस लागली आहे. त्याचबरोबर आपले घर मोठे असावे, हवा खेळती रहावी अशी आशा लोक करु लागलेत.

परिणामी भविष्यात इतर गुंतवणुकीपेक्षा हक्काच्या घरामध्ये गुंतवणूक करण्याकडे कल राहील. महत्वाची बाब म्हणजे सरकारला मिळणार्‍या एकूण उत्पन्नापैकी मुद्रांक शुल्कातून मिळणार्‍या उत्पन्नाचा वाटा मोठा आहे. हे उत्पन्न गेल्या तीन महिन्यांपासून कमालीचे घटले आहे. ते अजून घटल्यास मोठे अर्थसंकट उभे राहू शकते. अशा परिस्थितीत सरकार मुद्रांक शुल्कासाठी तरी जाणीवपूर्वक प्रयत्न करेल यात वादच नाही. या संकटाकडे वेगळ्या नजरेने बघितले तर काही अंशी बाजारात घडलेल्या बदलामुळे ग्राहकांची संख्या वाढू शकते. परंतु त्यांना फायदेशीर किंमत अपेक्षित असणार आहे. शिवाय कमीत कमी किमतीत सदनिका तयार केली तर त्याची ग्राहकांकडून मागणी वाढू शकते. यापुढे ग्राहक परवडणार्‍या किमतीचा व्यवहार करण्यास प्राधान्य देईल. अशा व्यवहारात वाढ झाली तर रिअल इस्टेट क्षेत्राला निश्चितच बळकटी येईल.