हरित लवादाने जोवर खत प्रकल्पातील कचर्‍याचे ढिग नष्ट होत नाही तोपर्यंत कोणत्याही नवीन बांधकामांना परवानगी देऊ नये, असे आदेश दिले होते. त्यामुळे नाशकात दोन वर्ष बांधकाम क्षेत्र ठप्प झाले होते. त्यानंतर नगर विकास योजनेतील कठीण तरतुदी पुढे आल्या. डीसीआरमधील असंख्य अडथळे, बांधकाम नियमावलीतील बदल, शासनाचे बदललेले नियम यामुळे रिअल इस्टेट आणि बांधकाम क्षेत्राला काहीशी उतरती कळा लागली होती. परंतु अर्थमंत्री पियुष गोयल यांनी जाहीर केलेल्या अर्थसंकल्पामुळे नाशिकमधील रिअल इस्टेटला उर्जितावस्था येण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे.
सुमारे अडीचशे चौरस किलोमीटर क्षेत्रफळ असलेल्या नाशिकने मागील दशकभरात केलेली प्रगती अचंबित करणारी आहे. १९८२ मध्ये महापालिका स्थापनेवेळी चार लाख असलेली लोकसंख्या सद्य:स्थितीत २० लाखांच्या घरात गेली आहे. महामार्ग, रेल्वेमार्ग आणि आता हवाई वाहतुकीसाठी सुरू असलेले जोरदार प्रयत्न यामुळे नाशिक मुंबई, पुणे, ठाण्यासह गुजरात, मध्य प्रदेश या राज्यांसाठीही महत्त्वपूर्ण ठरू लागले आहे. नाशिकचे वाढते महत्त्व गुंतवणुकीसाठी बेरजेचे कारण ठरू शकले असते, परंतु काही वर्षांपासून गुंतवणुकीसाठी अनिष्ट अशा अनेक घडामोडी घडल्या. सुरुवातीस हरित लवादाने खत प्रकल्पातील कचर्‍याचे ढिग नष्ट होत नाही तोपर्यंत कोणत्याही नवीन बांधकामांना परवानगी देऊ नये, असे आदेश दिले होते. त्यामुळे दोन वर्ष बांधकाम क्षेत्र ठप्प झाले होते. त्यानंतर नगर विकास योजनेतील कठीण तरतुदी पुढे आल्या. डीसीआरमधील असंख्य अडथळे, बांधकाम नियमावलीतील बदल, शासनाचे बदललेले नियम यामुळे रिअल इस्टेट आणि बांधकाम क्षेत्राला काहीशी उतरती कळा लागली होती. परंतु अर्थमंत्री पियुष गोयल यांनी जाहीर केलेल्या अर्थसंकल्पाचा सकारात्मक परिणाम नाशिकवर होण्याची शक्यता प्रथमदर्शनी वर्तविण्यात येत आहे.
पगारदार वर्ग, लहान व्यापारी आणि उद्योजक यांच्या हाती अधिक डिस्पोजेबल उत्पन्न मिळू शकेल, ज्यामुळे परवडणार्‍या गृहनिर्माणक्षेत्राला प्रोत्साहन मिळेल. या अर्थसंकल्पामुळे गृहनिर्माण प्रकल्पात गुंतवणूक करणार्‍या बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये उत्साहाचे वातावरण दिसून येत आहे. सरकारने पुढील पाच वर्षात पाच ट्रिलियन डॉलर्सची अर्थव्यवस्था बनण्यासाठी भारत देश तयार असल्याचे सांगत त्यानंतरच्या आठ वर्षात दहा ट्रिलियन डॉलर्सची अर्थव्यवस्था बनण्यासाठी प्रयत्न असेल. अर्थसंकल्प सादर करताना प्रथमच अर्थमंत्र्यांनी दोन्ही गोष्टींचा विचार केला. विकासक आणि घर गुंतवणूकदार या दोघांना भरपूर सवलती दिल्यामुळेच निश्चित परिणाम होईल. या अर्थसंकल्पात बांधकाम क्षेत्रासाठी चालना देणार्‍या चार ते पाच तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. शिवाय आयकर रिबेट वाढविण्यात आल्याने नोकरदार आणि व्यावसायिकांची आर्थिक क्षमता वाढवण्यास मदत होणार आहे. गृह खरेदीला त्यामुळे चालन मिळेल.
या अर्थसंकल्पात किफायती गृहनिर्माण अंतर्गत अधिक घरे उपलब्ध करण्यासाठी, आयकर कायद्याच्या कलम ८० – आयबीए अंतर्गत ३१ मार्च २०२० पर्यंत एक वर्षाची मुदतवाढ देण्यात आली आहे. या कर सवलतीच्या मुदतवाढीमुळे परवडणार्‍या घरांच्या उत्पादनाला मोठी चालना व प्रोत्साहन मिळणार आहे. यापुढे प्रधानमंत्री आवास योजनेंतर्गत परवडणार्‍या घरांची मोठ्याप्रमाणावरील निर्मिती बांधकाम व्यावसायिकांद्वारे होण्यास मदत होईल. सर्वांसाठी घरे ही केंद्र शासनाची योजना २०२२ पर्यंत पूर्ण होण्यास मदत होणार आहे. यामुळे आपसूकच बांधकामांना चालना मिळू शकते. आयकर कायद्याच्या कलम ५४ नुसार भांडवली नफ्यातील रोव्हरओव्हरचा फायदा एक भांडवली नफ्यातून दोन घरांच्या खरेदीवर कॅपिटल गेनचा फायदा मिळणार आहे. त्यामुळे शहर परिसरातील घरांना मागणी वाढण्यात, क्षेत्रातील मरगळ दूर होण्यासाठी मदत होईल. दुसर्‍या घर खरेदीसाठीच्या गुंतवणुकीवरील कर हा कॅपिटल गेन टॅक्समधून वगळण्यात आला आहे. या निर्णयांमुळे टॅक्स बचत करण्याकडे जनतेचा कल हा घर खरेदीसाठी वाढणार आहे. यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राला मोठा फायदा होणार आहे.
डेव्हलपर्सकडील बांधकाम पूर्ण झालेल्या, परंतु विक्री न झालेल्या स्थावर मिळकतींवर एक वर्षानंतर नोशनल इन्कम टॅक्स भरण्यासाठी एक वर्षाची मुदतवाढ देण्यात आली आहे. यामुळे नोशनल इन्कम टॅक्स हा एक वर्षाऐवजी २ वर्षांनंतर लागणार आहे. त्यातून मंदी सदृश वातावरणात बांधकाम व्यावसायिकांना टॅक्स बचतीचा मोठा दिलासा मिळणार आहे. गृहकर्ज तथा इतर कर्जावरील व्याजाच्या रकमेची मर्यादा वाढविल्यामुळे कर बचत होणार आहे. घरभाड्याची टीडीएस मर्यादा १ लाख ८० हजारांवरून २ लाख ४० लाखांपर्यंत वाढविलेली आहे. यामुळे स्थावर मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करून मालमत्ता भाडे तत्वावर देऊन त्यातून जे छोटे उत्पन्न मिळकत धारकांना मिळत आहे, त्यावरील कारभार कमी होणार आहे.
भाडेतत्त्वावर टीडीएसची सवलत वाढली
टीडीएस कलम 194 आयकर अंतर्गत भाड्याने घेण्यायोग्य आहे आणि सामान्यतः एचयूएफ किंवा व्यक्तींना लागू होत नाही तोपर्यंत ते कर लेखापरीक्षणाच्या अधीन नसतात आणि स्त्रोतावर कर कापण्यास पात्र असतात. 2019च्या बजेटमध्ये भाड्याने दिलेल्या प्रॉपर्टीवरील टीडीएसचा स्लॅब मोठ्या प्रमाणात वाढविण्यात आला. 1.8 लाखापासून तो 2.4 लाख रुपयांपर्यंत वाढविण्यात आला आहे.
5 लाख रुपयांपर्यंतची आयकर सवलत 3 कोटी करदात्यांना लाभदायक ठरेल. तसेच, जर एखाद्या विशिष्ट सरकारी बचत योजनांमध्ये गुंतवणूक केली तर कर सवलत 6.5 लाखांपर्यंत जाईल. त्यामुळे दरवर्षी 12,600 रुपये वाचू शकतील. घरात दोन कमवते सदस्य असल्यास वार्षिक बचत 25,200 रुपये इतकी होईल. विकासकाकडील न विकल्या गेलेल्या घरावर कर भरण्याची मुदत एक वर्षाची होती ती वाढवून दोन वर्षापर्यंत करण्यात आली आहे.
भारतातील गृहनिर्माण क्षेत्र नेहमीच स्थानिक गुंतवणूकदारांमध्ये पसंतीचे आहे. सुलभ लीव्हरेज आणि भाडेपट्टीवरील उत्पन्नामुळे गृहनिर्माण क्षेत्रातील गुंतवणुकीचे व्याज आणखी वाढले. तथापि, 2014 च्या बाजारपेठेतील मंदी, रिअल इस्टेटनंतर, 40 टक्क्यांपेक्षा जास्त प्रमाणात गुंतवणूक आकर्षित केली होती. तेव्हा गुंतवणूकदाराच्या हितसंबंधांमध्ये हळूहळू घट झाली. परंतु, 2017 च्या अखेरीस बाजारपेठेत सुधारणा होण्यास सुरुवात झाली आणि बाजारपेठेतील संपत्तीबाबत विश्वासाचे वातावरण निर्माण झाले.
सुनील गवादे – (लेखक नॅशनल रिअल इस्टेट डेव्हलपमेंट कौन्सिल, नाशिक शाखेचे पदाधिकारी आहेत.)
