गोरेगावच्या नेस्को एक्झिबिशन सेंटरमध्ये रविवारी गृहनिर्माण सहकारी संस्थांची परिषद आयोजित करण्यात आली होती. या परिषदेला संबोधित करताना मुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे आणि उपमुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी मुंबईतील पुनर्विकासासंदर्भातील अत्यंत महत्त्वाच्या आणि संवेदनशील प्रश्नाला हात घातला. मुंबईतील इमारतींच्या पुनर्विकास प्रकल्पांना गती देण्यासाठी आवश्यकता भासल्यास प्रचलित नियमांत बदल करण्याची ग्वाही मुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी दिली. या परिषदेत स्वयं पुनर्विकास करण्यास इच्छुक गृहनिर्माण सहकारी संस्थांचं मनोबल वाढवण्याच्या दृष्टीने उपमुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी अनेक महत्त्वाच्या घोषणादेखील केल्या. या घोषणांना मूर्त रूप मिळाल्यास आणि त्यातून पुनर्विकास प्रक्रिया गतिमान झाल्यास लाखो मुंबईकरांच्या घरांचं स्वप्न पूर्ण होऊ शकेल.
मुंबईला मायानगरी असं म्हणतात. शे-दोनशे वर्षांपूर्वी एक व्यावसायिक शहर म्हणून नावारूपाला आल्यापासून ते आजतागायत देशाच्या कानाकोपर्‍यातून दरवर्षी शेकडो-हजारो लोक मुंबईची वाट धरतात. कोणी कामधंद्याच्या निमित्तानं, शिक्षण-नोकरीच्या निमित्तानं, करिअर घडवण्यासाठी किंवा स्वत:चं नशीब आजमावण्यासाठी मुंबईत दाखल होतात. अशा पाहुण्यांना आसरा देत आपलंस करून घेण्याची मुंबईची शेकडो वर्षांपासूनची परंपरा आजही अव्याहतपणे सुरूच आहे. फरक इतकाच झालाय तो म्हणजे कधीकाळी आडव्याने विस्तारणारी मुंबई आता व्हर्टिकली म्हणजे आकाशाशी स्पर्धा करू लागली आहे. ब्रिटिश काळाच्या आधीची-नंतरची, विसाव्या-एकविसाच्या शतकातील मुंबई इतर शहरांप्रमाणेच प्रत्येक दशकात नवं रूप धारण करत बदललेली आहे.
मुंबईत आजघडीला जागोजागी विकासकामे सुरू आहेत. मेट्रो-मोनो मार्गिकांचा विस्तार वेगाने सुरू आहे. रस्त्यांचं रुंदीकरण, सिमेंट काँक्रीटीकरणाची कामं सुरू आहेत. सौंदर्यीकरणाच्या कामांवर कोट्यवधी रुपये खर्च केले जात आहेत. त्यातून मुंबई नव्यानं आकारास येत आहे. मुंबई हे आजच्या आधुनिक शहरांप्रमाणे मोकळ्या जागेवर टाऊन प्लानिंगचा आधार घेऊन वसवलेलं शहर नाही, तर टप्प्याटप्प्याने, सोयीप्रमाणे हातपाय पसरत वाढलेलं शहर आहे. त्यामुळे तिन्ही बाजूंनी समुद्रानं वेढलेल्या मुंबईला स्वत:च्या काही मर्यादा आहेत. इथं कुठलीही विकासकामं हाती घेताना असंख्य अडचणींचा सामना करावा लागतो. साधं रस्ता रुंदीकरण किंवा उड्डाणपूल बांधायचा झाला तरी त्या मार्गात येणारी असंख्य दुकानं, झोपड्या हटवून त्यांना पर्यायी जागा उपलब्ध करून द्यावी लागते. त्यातही कायदेशीर पेच निर्माण होत असतात. मुंबईत आजमितीला नवीन बांधकामं उभी राहतील इतक्या मोकळ्या जागाच शिल्लक नाहीत.
सरासरी ४५८ चौ. किमी पसरलेल्या मुंबईतील जमिनी रहिवासी, उद्योग, सार्वजनिक, औद्योगिक क्षेत्रात मोठ्या प्रमाणावर विभागल्या गेल्या आहेत. या जमिनीच्या वाटणीतून जवळपास साडेतीन टक्के जागा आता मोकळी उरलेली आहे. मध्यंतरी न्यूयॉर्क, लंडन, बीजिंग या जगातील महत्त्वाच्या शहरांशी तुलना करता मुंबईत लोकसंख्येची घनता सर्वाधिक असल्याचं समोर आलं होतं. जगातील सर्वाधिक दाटीवाटीचं शहर म्हणून मुंबईच्या नावावर आधीच शिक्कामोर्तब झालं आहे. सव्वातीन कोटींहून अधिक लोकसंख्या असलेल्या मुंबईतील लोकसंख्येच्या घनतेबाबत माहिती द्यायची झाल्यास २०११ साली मुंबईत प्रति चौ. किमी क्षेत्रफळावर २०,६९४ मुंबईकर दाटीवाटीनं राहत होते. कोविडच्या संकटामुळं ताजी जनगणना न झाल्यानं नवे आकडे आपल्या हाती नाहीत. तरीही लोकसंख्येची घनता जवळपास दुप्पट झाली असेल असे मानण्यास हरकत नाही. अशा दाटीवाटीनं वसलेल्या तरीही नवंं रूपडं प्राप्त होत असलेल्या या शहारातील सर्वसामान्य मुंबईकर दिवस ढकलत आहेत.
मुंबई शहर आणि उपनगरातील बहुसंख्य मध्यम, निम्न मध्यमवर्ग आणि निम्न वर्गातील मुंबईकर हे आडव्या पसरलेल्या झोपडपट्ट्या, बैठ्या चाळी, खासगी, म्हाडा, महापालिका वा इतर प्राधिकरणांच्या वसाहतीत दाटीवाटीने राहत आहेत. दरवर्षी पावसाळ्याआधी मुंबई महापालिकेकडून जुन्या मोडकळीस आलेल्या, धोकादायक इमारतींची यादी जाहीर केली जाते आणि या इमारतीत राहणार्‍या रहिवाशांना इमारत खाली करून पर्यायी जागी जाण्याचा इशारा दिला जातो, परंतु पर्यायी जागाच नसल्यानं अशा मोडकळीस आलेल्या इमारती-चाळींमध्ये डोक्यावर टांगती तलवार असूनही नाईलाजास्तव शेकडो कुटुंबे दिवसामागून दिवस ढकलत आहेत. पिढ्यांमागून पिढ्या वाढल्या, परंतु जागा मात्र आक्रसत गेली अशी मुंबईत राहणार्‍या सर्वसामान्यांची विचित्र अवस्था आहे. अशा सर्वसामान्य मुंबईकरांसाठी पुनर्विकास प्रकल्प हा आशेचा किरण ठरतो.
आजघडीला मुंबईत ज्या काही तीस, चाळीस, पन्नास मजल्यांच्या लक्झरियस इमारती, टोलेजंग टॉवर्स, चकचकीत स्कायस्क्रॅपर्स उभे आहेत, त्यातील बहुतांश पुनर्विकासाच्या माध्यमातूनच उभे राहिले आहेत. ज्या ठिकाणी हे टॉवर्स उभे राहिलेत, त्या ठिकाणच्या जुन्या इमारती, चाळींचा पुनर्विकास झाल्यामुळेच जुन्या कमी आकारमानाच्या घरात राहणार्‍या मुंबईकरांना नवं प्रशस्त आणि लक्झरियस घर तर मिळालंच, सोबतच राहणीमानाचा दर्जा उंचावण्यातही मदत झाली. त्याशिवाय मुंबईच्या मालमत्ता बाजारपेठेत शेकडो नवीन घरंही विक्रीसाठी उपलब्ध होऊ शकली. कळीचा मुद्दा एवढाच की या टॉवर्समधील दीड कोटी, ३ कोटी, ५ कोटींची किंवा त्याहून अधिक किमतीची लक्झरियस घरं सर्वसामान्यांच्या आवाक्याबाहेरची आहेत.
रहिवासी इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी मुंबई शहर आणि उपनगरात १-१.३३ ते २.५ पर्यंत एफएसआय (चटई क्षेत्र निर्देशांक) दिला जातो. हा एफएसआय काही प्रकरणात ३ ते ४ पर्यंतही वाढतो. संयुक्त पुनर्विकास (क्लस्टर रिडेव्हलपमेंट) करण्यात येणार्‍या इमारतींना या वाढीव एफएसआयचा लाभ मिळतो. त्यातही खासगी इमारती, म्हाडा, उपकरप्राप्त इमारतींसाठी वेगवेगळे निकष लावण्यात येतात, परंतु मागील दोन ते तीन दशकांमध्ये पुनर्विकास प्रकल्पांचं फसलेलं धोरण आणि पुनर्विकास प्रकल्पांचा झालेला विचका अशीच परिस्थिती मुंबईत आपल्याला जागोजागी दिसून येईल. मग तो पुनर्विकास प्रकल्प खासगी इमारतींचा असो, झोपडपट्ट्यांचा असो किंवा म्हाडासारख्या प्राधिकरणाचा असो.
सर्वत्र हेच चित्र दिसून येतं. त्यामुळे मुंबई आणि परिसरातील रखडलेले पुनर्विकास प्रकल्प हा केवळ आर्थिक नव्हे, तर एक ज्वलंत सामाजिक प्रश्न बनलेला आहे आणि जसजसा काळ पुढं सरकत आहे तसतसा हा प्रश्न अधिक उग्र बनत चालला आहे. वर उल्लेख केल्याप्रमाणे अनेक कारणांनी मुंबईत येणार्‍यांचं प्रमाण जितकं मोठं आहे, तितकीच कमीअधिक संख्या ही रखडलेल्या पुनर्विकास प्रकल्पांमुळे मुंबईबाहेर विस्थापित होणार्‍यांचीही आहे. हे सर्वसामान्य मुंबईकरांच्या आयुष्यातील एक विदारक सत्य आहे. असे लाखो मुंबईकर त्यातही विशेषकरून मराठी कुटुंब या दोन ते तीन दशकांमध्ये मुंबईबाहेर फेकले गेलेत, तर आपलं हक्काचं घर विकासकांच्या ताब्यात देऊन टॉवरमधील नव्या घरात जाण्याच्या प्रतीक्षेत वर्षांमागून वर्षे ढकलणार्‍या मुंबईकरांची संख्याही लाखांमध्ये आहे.
पुनर्विकास प्रकल्प म्हणजे एक प्रकारचा स्कॅम अशी नवीन ओळख मुंबईतील सर्वसामान्यांमध्ये रुजली आहे. आधी पुनर्विकासाच्या माध्यमातून मोठमोठी स्वप्नं दाखवणारी विकासकांची माणसं गृहनिर्माण सहकारी संस्थांच्या पदाधिकारी, रहिवाशांसोबत बैठका घेणार, आकर्षक प्रेझेंटेशन सादर करणार, आधुनिक सुविधांनी युक्त असे घर देण्याचे आश्वासन देणार, बांधकाम काळात आणि त्यानंतरही जुन्या रहिवाशांची परवड न होण्यासाठी मासिक भाड्यापासून ते कॉर्पस फंडाच्या लाभाचं आश्वासन देणार, जुन्या रहिवाशांकडून घर ताब्यात घेण्याचे हक्क मिळवणार, रहिवाशांची घरं जमीनदोस्त करणार आणि त्यापुढं त्याचा खेळ सुरू होणार.
आधी भाडं थकवलं जाणार, संथगतीनं बांधकाम करणार, सोसायटीतील वाद-विवादाचा फायदा घेणार, वाढणार्‍या जमिनीचे मूल्य लक्षात घेऊन प्रकल्प रखडत ठेवणार, कोर्ट कज्जात प्रकल्प अडकवणार अशी स्ट्रॅटेजी बहुतांश विकासकांकडून वापरली जाते. डोक्यावरील हक्काचं छत गमावलेले रहिवासी शिल्लक जमापुंजी एकत्र करून न्यायालयीन लढा देण्याचा प्रयत्न करतात, परंतु अब्जाधीश विकासकाच्या रणनीतीपुढं त्यांचं काहीही चालत नाही. हीच कुटुंब काळाच्या ओघात विखुरली जातात आणि मूल्य वाढलेली संबंधित जमीन पुढं काही वर्षांनी विकासकाच्या ताब्यात येते. मुंबईतील नाही म्हटलं तरी ७ ते ८ हजारांहून अधिक पुनर्विकास प्रकल्प अशाच प्रकारे रखडलेले आहेत. त्यात राहणारी लाखो कुटुंबे अशा प्रकारे बेघर झालेली आहेत.
मुंबईत स्वतःचं घर असणं या वाक्याला वेगळंच महत्त्व आहे. असं स्वत:च्या हक्काचं घर घेण्यासाठी मागील पिढीने आयुष्यभर कष्ट करून त्यातून पैसा जमवत आपलं स्वप्न पूर्ण केलं, परंतु पुनर्विकासाच्या नावाखाली हे घर त्यांना गमवावं लागलं. अशा रखडलेल्या पुनर्विकास प्रकल्पांमुळे सक्तीचं विस्थापन वाट्याला आलेल्या मुंबईकरांच्या हालाला पारावार उरलेला नाही. अशा स्थितीत मेट्रो सिटी म्हणून मुंबईला आधुनिक चेहरा प्राप्त करून देण्यात जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास मुंबईकरांचं जगणं बदलण्यात मोठी भूमिका बजावणार आहे. विकासकांच्या फसवणुकीपासून वाचण्यासाठी स्वयं पुनर्विकासाचा मार्ग अनेक गृहनिर्माण सहकारी संस्थांना आशादायक वाटत आहे. अशा संस्थांची वाट सुखकर होण्यासाठी राज्य सरकारने दिलेल्या आश्वासनानुसार या मार्गातील अडथळे दूर केल्यास ते कौतुकास्पद ठरेल.
