राज्य सरकारने यंदा रेडीरेकनरच्या दरांमध्ये कोणतीही वाढ न करण्याचा निर्णय घेतला. यामुळे मालमत्ता बाजारपेठेला खासकरून नवीन निवासी/व्यावसायिक मालमत्ता, जमीन खरेदी करण्यास इच्छुक असलेल्या ग्राहकांना मोठा दिलासा मिळाला आहे. राजकीय अनिश्चिततेच्या पार्श्वभूमीवर शिंदे-फडणवीस सरकारने रेडीरेकनरच्या दरात बदल न करण्याचा निर्णय घेतल्याचे म्हटले जात आहे. शिंदे-फडणवीस सरकारच्या डोक्यावर सध्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयाची टांगती तलवार आहे. महाराष्ट्राच्या सत्तासंघर्षाबाबत जून २०२२ मध्ये याचिका दाखल झाल्यानंतर तब्बल ९ महिन्यांनी सुनावणी पूर्ण झाली आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने मार्च २०२३ मध्ये सलग सुनावणी घेत हे प्रकरण एकदाचे आटोपले. सुनावणीदरम्यान शिंदे गट आणि ठाकरे गटाच्या वकिलांनी राज्यघटनेतील विविध कलमे आणि न्यायालयीन प्रकरणांवर काथ्याकूट करत जोरदार युक्तिवाद केला.
दोन्ही बाजूंचा युक्तिवाद पूर्ण झाल्यानंतर सर्वोच्च न्यायालयाने आपला निकाल राखून ठेवला आहे. आता निर्णय शिंदे गटाच्या बाजूने येईल की ठाकरे गटाच्या बाजूने यावरील सस्पेन्स कायम असून महाराष्ट्रासह संपूर्ण देशाचे लक्ष या निकालाकडे लागले आहे. निकाल आपल्या बाजूने लागो अथवा न लागो महापालिका निवडणुकांसहीत विधानसभा आणि लोकसभा निवडणुकीच्या निमित्ताने आपल्याला जनतेला सामोरे जायचे आहे, हे शिंदे-फडणवीस सरकारच्या पक्के ध्यानात आहे. तेच डोळ्यापुढे ठेवून सध्या शिंदे-फडणवीस सरकारने सबखूश निर्णयांचा धडाका लावला आहे. रेडीरेकनरचे दर जैथे थे ठेवण्याचा निर्णयही यापैकीच एक. कारण काहीही असो या निर्णयामुळे वर्षभर मालमत्ता खरेदी करणार्‍या ग्राहकांवर करवाढीचा कुठलाही अधिकचा भार पडणार नाही हे महत्त्वाचे.
सध्या मालमत्ता बाजारपेठेत रेडीरेकनरबाबत चर्चा सुरू असली तरी रेडीरेकनर म्हणजे काय, हा मूलभूत प्रश्न अनेकांना पडलेला दिसतो. त्यामुळे सर्वप्रथम आपण रेडीरेकनर म्हणजे काय हे समजून घेऊया. वार्षिक मूल्यदर तक्ता यालाच इंग्रजी भाषेत रेडीरेकनर असे म्हणतात. सोबतच रेडीरेकनरला सर्कल रेटही म्हटले जाते. महाराष्ट्र मुद्रांक (मिळकतीचे वास्तव बाजारमूल्य निश्चित करणे) अधिनियम १९९५ नुसार नोंदणी व मुद्रांक शुल्क महानिरीक्षक व मूल्यांकन कार्यालय, पुणे यांना स्थावर मालमत्तांचे बाजारमूल्य निश्चितीचे अधिकार देण्यात आलेले आहेत. हे अधिकार वापरूनच महानिरीक्षक दरवर्षी रेडीरेकनरचे दर जाहीर करतात. १९८९ सालापासून हे दर ठरविण्याची पद्धत सुरू झाली होती. याआधी जाहीर केले जाणारे रेडीरेकनरचे दर १ जानेवारी ते ३१ डिसेंबरदरम्यान लागू असायचे, परंतु १९९५ मध्ये या नियमात सुधारणा करून नवीन आर्थिक वर्षापासून म्हणजेच १ एप्रिल ते ३१ मार्चदरम्यान हे दर लागू करण्याचे ठरवण्यात आले. त्यानुसार राज्य सरकारच्या महसूल विभागाकडून दरवर्षी सरत्या आर्थिक वर्षाच्या पूर्वसंध्येला (मार्च महिन्याच्या शेवटच्या दिवशी) रेडीरेकनरचे दर जाहीर करण्यात येतात.
मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क हा कुठल्याही राज्याच्या महसुलाचा महत्त्वाचा स्त्रोत मानला जातो. जमीन व इमारतीची खरेदी-विक्री, करारनामा, खरेदीखत, विक्री करार, अदलाबदल पत्र, विक्री प्रमाणपत्र, वाटपपत्र, कुलमुखत्यारपत्र (मोबदला घेऊन किंवा न घेता तिर्‍हाईत व्यक्तीला मिळकतीच्या विक्रीचे अधिकार देणारे पत्र), संव्यवस्था, भाडेपट्टा, भाडेपट्ट्याचे हस्तांतरण आणि विकसन करारपत्र या दस्तऐवजांवर मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येते. हे मुद्रांक शुल्क आकारण्यासाठी काहीतरी आधारभूत व्यवस्था हवी म्हणूनच त्याकरिता मिळकतीचे वास्तव बाजारमूल्य अर्थात रेडीरेकनरचे दर ठरविण्यात आले. रेडीरेकनरच्या आधारे राज्य सरकार कोणत्याही मालमत्तेशी संबंधित व्यवहारासाठी नोंदणी शुल्क आणि मुद्रांक शुल्क आकारते. रेडीरेकनरचे दर वाढले की त्या वाढीव दरानेच ग्राहकांना नोंदणी शुल्क आणि मुद्रांक शुल्क भरावे लागतात. त्यामुळे आपण रेडीरेकनरला कर किंवा आधारभूत दर यापैकी काहीही म्हणू शकतो. रेडीरेकनर दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क वसुलीचा आधारभूत वा किमान दर आहे.
हा आधारभूत दर मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क वसुलीसाठी कसा काम करतो हेदेखील आपण समजावून घेऊया. मुंबईत याआधी मालमत्तेच्या एकूण किमतीच्या ५ टक्के तर उर्वरित शहरांसाठी ६ टक्के नोंदणी व मुद्रांक शुल्क वसूल केला जायचा, परंतु राज्य सरकारने १ एप्रिल २०२२ पासून मुद्रांक शुल्कावर १ टक्के मेट्रो उपकर आकारण्यास सुरुवात केल्यापासून मुंबईतील मुद्रांक शुल्क ६ टक्के, तर ठाणे, नवी मुंबई, पुणे, पिंपरी-चिंचवड आणि नागपूरमध्ये मुद्रांक शुल्क ७ टक्के झाला. परिणामी या शहारांतील मालमत्तेच्या किमतीही वाढल्या. यानुसार रेडीरेकनरवर आधारित मुद्रांक शुल्क वसुलीचे गणित समजावून घेऊया.
समजा एखाद्याने मुंबईत १ हजार चौ.फुटांची निवासी मालमत्ता विकत घेतली, ज्या मालमत्तेचा रेडीरेकनरचा दर ५ हजार चौ.फूट आहे. त्यानुसार मालमत्तेचे मूल्य ५० लाख इतके होते. या मूल्यानुसार ५० लाखांच्या मालमत्तेवर ६ टक्के (५ टक्के मुद्रांक शुल्क अधिक १ टक्के मेट्रो उपकर) मुद्रांक शुल्कानुसार ३ लाख रुपये आणि ५० लाखांवर १ टक्के नोंदणी शुल्कानुसार ५० हजार असे एकूण ३.५ लाख रुपये नोंदणी व मुद्रांक शुल्काच्या स्वरूपात भरावे लागतील. (हे दर ३० लाखांहून अधिक मालमत्तेसाठी आहेत.) मालमत्तेची नोंदणी जर महिला खरेदीदाराच्या नावे झालेली असेल, तर त्यामध्ये १ टक्का सवलत देण्यात आली आहे, परंतु पुरुष आणि महिला अशा दोघांच्याही नावे मालमत्ता खरेदी झालेली असेल तर मात्र ही सवलत मिळत नाही.
रेडीरेकनरचे दर हे शहरी तसेच ग्रामीण भाग, संबंधित भाग महापालिकेत येतो, नगरपालिकेत की ग्रामपंचायतीत येतो त्यानुसार बदलतात. हे दर नेमके कशाच्या आधारे ठरवण्यात येतात हादेखील महत्त्वाचा प्रश्न आहे. त्यासाठी ठरावीक एक पद्धत नाही, परंतु अनेक निकषांच्या आधारे हे दर ठरवण्यात येतात. त्यातही रेडीरेकनरचे दर निश्चित करण्यासाठी मूल्यांकन विभागाकडून संबंधित भागाच्या विकासाला प्राधान्य देण्यात येते. म्हणजेच मागील २ ते ५ वर्षांमध्ये एखाद्या भागात रस्ते, उड्डाणपूल, वाहतूक व्यवस्था, इतर भागांशी असलेली कनेक्टिव्हीटी किती विकसित झाली, बाजारपेठ, शाळा-रुग्णालये आदी सोयीसुविधा, प्रस्तावित पायाभूत सुविधा प्रकल्प, संबंधित भागात खासगी विकासकांकडून मालमत्तांचे किती व्यवहार झाले, ते कोणत्या दराने झाले, विकासकांच्या मालमत्ता विक्रीच्या जाहिरातीदेखील विचारात घेतल्या जातात.
कोरोना काळात मालमत्ता बाजारपेठेतील व्यवहार थंडावले होते. परिणामी राज्याच्या महसुली उत्पन्नात घट होऊन तिजोरीतही खडखडाट झाला होता. त्यामुळे तत्कालीन मविआ सरकारने मुद्रांक शुल्कात मोठी सवलत दिली होती, तर रेडीरेकनरचे दर एप्रिल २०२० ऐवजी सप्टेंबर २०२० मध्ये वाढवले होते. याचा सकारात्मक परिणाम होऊन खरेदी-विक्री चांगलीच वाढली होती. २०२१-२२ या आर्थिक वर्षात रेडीरेकनरचे दर जैसे थे ठेवण्यात आले होते, तर गेल्या वर्षी मात्र रेडीरेकनरचे दर सरासरी ५ टक्क्यांनी वाढवले होते. परिणामी निवासी/अनिवासी मालमत्तांचे दरही वाढले होते. मागेच सांगितल्याप्रमाणे नोंदणी व मुद्रांक शुल्क हा राज्याच्या महसुली उत्पन्नाचा प्रमुख स्त्रोत असल्याने दर वाढले की सरकारी तिजोरीत भर पडतेच. एकट्या मुंबईचे उदाहरण द्यायचे झाल्यास एप्रिल २०२२ ते मार्च २०२३ या एका वर्षात मालमत्तेवरील नोंदणी व मुद्रांक शुल्काच्या स्वरूपात सरकारी तिजोरीत ९,५९६ कोटी म्हणजेच जवळपास १० हजार कोटी रुपयांची भर पडली. २०२२-२३ मध्ये महसूल विभागाने मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्कातून ३५ हजार कोटींचे उद्दिष्ट ठेवले होते. प्रत्यक्षात ४२ हजार कोटी रुपयांचा महसूल सरकारला मिळाला.
गेल्या वर्षी रेडीरेकनरच्या दरात सरासरी ५ टक्के वाढ केल्याचा हा परिणाम होता, पण या शुल्कवाढीची ग्राहकांना फार मोठी झळ बसली. रेडीरेकनरचे दर वाढले की लहान आकारांच्या घरांना त्याचा प्रामुख्याने फटका बसतो. विकसित भागाच्या जवळपास असलेले अविकसित भागही महागडे होऊन ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर जातात. म्हणूनच रेडीरेकनरचे दर बाजारभावापेक्षा सरासरी ५ टक्के वाढवण्यापेक्षा ५ ते १० टक्के कमी असावेत, जेणेकरून मुद्रांक शुल्कात घट होऊन मालमत्ता थोड्याफार स्वस्त होतील, अशी ग्राहकांचीच नव्हे तर विकासकांचीही मागणी आहे. मागील वर्षभरात गृहकर्जांचे व्याजदरही दोन ते सव्वादोन टक्क्यांनी वाढून ७ ते १० टक्क्यांच्या जवळपास गेलेत. त्यात पुन्हा रेडीरेकनरच्या दरात वाढ होऊन घरांच्या किमती आणि पुन्हा नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्कातही वाढ झाली असती. परिणामी घरांची मागणी आणखी कमी झाली असती. त्यामुळे सरकारला नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क यातून मिळणारा महसूल कमी झाला असता. त्यातही ग्राहक आणि विकासकांचा रोष स्वीकारावा लागला असता. हे टाळण्यासाठी म्हणून का होईना रेडीरेकनर दर जैसे थे ठेवण्याचा निर्णय ग्राहकांना खूश करणाराच म्हणावा लागेल.
