कोरोनाच्या पार्श्वभूमीवर घरांची खरेदी!

घर बांधणीसाठी लागणार्‍या कच्च्या मालाच्या किंमती सतत वाढत आहेत आणि सततच्या इंधन दरवाढीमुळे त्या वाढतच राहणार आहेत. घर खरेदी करण्यास इच्छुक असणार्‍यांना त्यांची नोकरी जाण्याची भीती नसेल तसेच धंदा सुरू राहण्याची निश्चित खात्री असेल अशांना तयार घर घ्यावयाचे असेल तर हाच योग्य काळ आहे. तुम्ही घर घेण्यासाठी कर्ज घेणार असाल तर कर्ज फेडण्याची तुमची ताकद आहे की नाही याचाही विचार करावयास हवा. तयार घरात रहावयास गेल्यास जीएसटी भरावा लागत नाही.

गेल्या आर्थिक वर्षाच्या शेवटच्या तिमाहीत (जानेवारी २०२१ ते मार्च २०२१) या कालावधीत घरांची विक्रमी विक्री झाली होती. मात्र त्यानंतर कोरोनाच्या दुसर्‍या लाटेच्या निर्बंधांमुळे घरांची विक्री मोठ्या प्रमाणात कमी झाली. असा अहवाल अनॉरॉक प्रॉपर्टी कन्सल्टन्सिने प्रसिद्ध केला आहे. घर मिळण्याच्या किंवा स्वत:चे घर असावे या प्रतीक्षेत देशभर बरेच लोक आहेत. कुणाला पहिले घर हवे आहे, कुणाला मोठे घर हवे आहे, कोणाला विकसित किंवा सर्व सुखसोयी उपलब्ध असलेल्या भागात घर हवे आहे. प्रत्येकाच्या गरजा व कारणे वेगळेगळी असली तरी घर हवे ही प्राथमिक गरज आहे. तिसरी लाट येणार की नाही ? कोरोनाचे संपूर्ण निर्मूलन होणार की नाही, की आणखी वेगळे भयानक विषाणू पसरणार असे विविध प्रश्न जनतेला सतावत आहेत. जीवनाचीही शाश्वती राहिलेली नाही. आपल्याही मृत्यू कवटाळू शकतो, या भीतीखाली प्रत्येकजण जगत आहे. या पार्श्वभूमीवर घर घेण्यासारखे मोठे निर्णय घेण्यास लोक तयार नाहीत. जोपर्यंत जनता घरखरेदी किंवा अन्य काही मोठे आर्थिक निर्णय त्वरेने घेत नाही तोपर्यंत अर्थव्यवस्थेत सुधारणा होणार नाही.

घर खरेदी करण्यासाठी सध्याची परिस्थिती- गृहाकर्जावरील व्याजदर गेली सुमारे १० वर्षे देशात कमी आहेत. प्रत्येकाला परवडणारे घर देणे शक्य व्हावे म्हणून केंद्र सरकारने गृहकर्जावरील व्याजदर प्रयत्नपूर्वक कमी ठेवले आहेत. व्याजाचे दर कमी असल्यामुळे गृहकर्जाला मासिक हप्त्याची रक्कमही कमी भरावी लागते. पुढील कित्येक वर्षे गृहकर्जावरील व्याजदर वाढण्याची शक्यता कमी आहे. ते सध्या आहेत त्यापेक्षा कमी होतील, असे या क्षेत्रातील जाणकारांचे मत आहे. रिझर्व्ह बँकही पतधोरण जाहीर करताना गृहकर्जावरील व्याजदर वाढू नये याची दक्षता घेते आणि उद्योगांना दिल्या जाणार्‍या कर्जांचे दरही कमी रहावेत असे निर्णय घेतेे. कोरोनामुळे तसेच कोरोनापूर्वीपासून भारतीय अर्थव्यवस्था डळमळीत आहे, अशी अर्थव्यवस्था स्थिर करण्यासाठी उद्योगांंना कमी व्याजदराने कर्ज मिळावयास हवीत. कर्जावरील व्याजदर कमी पातळीवर रहावेत म्हणून बँकांच्या ठेवीवरील व्याजदरही वाढणार नाहीत. गृह, वाहन व शैक्षणिक कर्जे ही बँकांच्या दृष्टिकोनातून किरकोळ कर्जे असतात आणि या कर्जांवर व्याजदर कमी दराने आकारल्यास ही कर्जे बुडण्याचे प्रमाण कमी राहील.

बांधकामाला उशीर – कोरोना काळात बांधकाम उद्योग ठप्प झाला होता. कोरोनाची पहिली लाट आणि दुसरी लाट यामध्ये काही आर्थिक व्यवहार सुरू झाले होते तरीही बांधकाम उद्योग मजुरांच्या कमतरतेमुळे अडखळतच होता. बांधकाम उद्योगातील मजूर हे परप्रांतीय आहेत. कोरोनाकाळात ते आपापल्या मूळ ठिकाणी परतल्यामुळे बांधकाम उद्योगाला अजूनही मजुरांची कमतरता भासत आहे. परिणामी बांधकामास उशीर होत आहे. तिसर्‍या लाटेविषयी काहीच सांगता येत नाही, त्यामुळे काहीसे जास्त पैसे पडले तरी तयार घेतच विकत घ्यावीत. काम सुरू होणार असलेली, काम सुरू असून काही वर्षांनी ताब्यात मिळेल अशी घरे सध्या तरी घेऊ नयेत.

सवलती सूट- घरांची विक्री वाढावी म्हणून महाराष्ट्रासह अन्य राज्यांनी स्टॅम्प ड्युटीत ठराविक कालावधीसाठी सूट दिली होती. याचाच परिणाम म्हणून जानेवारी २०२१ ते मार्च २०२१ या कालावधीत घर खरेदीत वाढ झाली. महाराष्ट्र सरकारने स्टॅम्प ड्युटीत सवलतीचा कालावधी वाढविला नाही, तो जर वाढविला असता तर घर खरेदीचे प्रमाण वाढले असते. कारण भारतात मुंबईत सर्वात जास्त घर खरेदी विक्रीचे व्यवहार होतात. प्रधानमंत्री आवास योजनेखाली मध्यम उत्पन्न गट १ व २ साठी असलेली क्रेडिट लिन्क्ड सबसिडी स्किम (सीएलएसएस) ही केंद्र सरकाने ३१ मार्चपासून बंद केली याचाही विपरीत परिणाम घरांच्या खरेदीवर झाला. राज्य सरकारांनी केंद्र सरकारांनी जरी मदती बंद केल्या असल्या तरी, विकासक मात्र त्यांचा धंदा चालावा म्हणून बर्‍याच सवलती देत आहेत.

त्या म्हणजे खिशाला परवडेल, अशी पैसे भरण्याची सोय, बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत ज्या घरात भाड्याने खरखरेदीदार राहत असेल त्या घराचे भाडे देण्याची, भरण्याची तयारीही विकासक दाखवितात. चौकशी करताना विकासकाने काहीही दर सांगितला तरी व्यवहार पूर्ण करण्याच्या बैठकीत विकासक दर बराच खाली आणून व्यवहाराची पूर्तता करतात. सध्या घर खरेदी करण्यासाठी बर्‍याच सवलती आणि सूट उपलब्ध आहेत. व्याजदर कमी आहेत, या घरखरेदीसाठी जमेच्या बाजू आहेत. राज्य शासनाने स्टॅम्प ड्युटीचे दर कमी केले तर घर खरेदी-विक्रीचे व्यवहार वाढू शकतील. इंधनाच्या बाबतीतही राज्य आणि केंद्र सरकारने आपले दर कमी केले तर इंधनाच्या किमती कमी होऊ शकतील. केंद्र सरकार इंधनाला जीएसटीच्या अखत्यारितही आणत नाही.

दर चढउतार – बांधून तयार असलेली, पण विक्री न झालेली घरे व खरेदीदारांचे कमी प्रमाण यामुळे गेले कित्येक महिने घरांचे दर पडेलच आहेत, तयार बांधून असलेल्या घरांची विक्री होत नसल्यामुळे विकासक बँकांची कर्जे भरू शकत नाहीत, त्यामुळे बँकांच्या बुडीत कर्जात गृहनिर्माण क्षेत्रात वाटा फार मोठा आहे. रिझर्व्ह बँकेने प्रसिद्ध केलेल्या हाऊसिंग प्राईस इंडेक्सनुसार, ऑक्टोबर २०२० ते डिसेंबर २०२० या कालावधीत घराच्या किमतीत सरासरी १.१ टक्के वाढ झाली होती. या क्षेत्रातील जाणकारांच्या मते, बांधकाम खर्चात मात्र १० टक्के वाढ झाली होती. परिणामी विकासक आर्थिक अडचणीत सापडले आहेत. प्रत्येक क्षेत्राला प्रत्येक माणसाला असे वाटते की, शासनाने मदत करावी. राज्य सरकारे असो, केंद्र सरकार असो त्यांनाही मदत करायला काही मर्यादा आहेत. यामुळे तिसरी लाट आली नाही आणि कोरोनाचे प्रमाण कमी झाले तर या वर्षअखेरीस घरांच्या किमतीत ५ ते ८ टक्के वाढ होईल, असा अंदाज वर्तविण्यात येत आहे.

घर बांधणीसाठी लागणार्‍या कच्च्या मालाच्या किंमती सतत वाढत आहेत आणि सततच्या इंधन दरवाढीमुळे त्या वाढतच राहणार. घर खरेदी करण्यास इच्छुक असणार्‍यांना त्यांची नोकरी जाण्याची भीती नसेल तसेच धंदा सुरू राहण्याची निश्चित खात्री असेल अशांना तयार घर घ्यावयाचे असेल तर हाच योग्य काळ आहे. तुम्ही घर घेण्यासाठी कर्ज घेणार असाल तर कर्ज फेडण्याची तुमची ताकद आहे की नाही याचाही विचार करावयास हवा. तयार घरात रहावयास गेल्यास जीएसटी भरावा लागत नाही.

२०२० अखेरपर्यंत सात महानगरांत १३० कामे अर्धवट झालेले रहिवासी इमारतींचे प्रकल्प होते. बर्‍याच कारणांमुळे रखडलेले या प्रकल्पांमुळे ५ लाख घर खरेदीदार अडचणीत आले असून त्यांचे प्रकल्प रखडले आहेत. हे सर्व प्रकल्प २०१३ पूर्वी लाँच झालेले आहेत. त्यामुळे गेली ८ वर्ष ५ लाख इच्छुक घर खरेदीदार मनस्ताप सहन करीत आहेत. या सर्व प्रकल्पांतील गुंतवणूक सुमारे ४.१ लाख कोटी रुपयांची आहे. ही एवढ्या मोठ्या रकमेची गुंतवणूक अडकून पडली आहे. या अडकून पडलेल्या प्रकल्पांपैकी ६६ टक्क्यांहून अधिक प्रकल्प दिल्ली व एनसीआर तसेच मुंबई मेट्रोपोलिटन रिजनमधले आहेत. बेंगुळुरू, चेन्नई व हैद्राबाद येथील एकत्रित १० टक्के आहेत, तर पुण्यातील १६ टक्के आहेत. यातले कित्येक खरेदीदार घराचा ताबा मिळालेला नसूनही बँकांना कर्जाचा मासिक हप्ता भरीत आहेत.

अर्थव्यवस्था मंदावल्यामुळे वरील परिस्थिती निर्माण झालेली आहे. अर्थव्यवस्था लवकरात लवकर सावरणे हे देशाच्या दृष्टीने प्रत्येक भारतीयासाठी अतिशय महत्त्वाचे आहे, पण दुर्दैवाने देशात आर्थिक प्रश्न चर्चेला येण्याऐवजी आरक्षण, नाव कोणाचे द्यायचे वगैरे प्रश्न माध्यमांचे प्रतिनिधी चर्चेत आणतात हे भारतातील सूज्ञ नागरिकांचै दुर्दैव आहे. रेरा कायदा आल्यामुळे घर खरेदीदारांना नडणार्‍यांना चाप बसला ही या क्षेत्रातील एक जमेची बाजू आहे. आणखीन एक चांगली बाब म्हणजे भारत सरकार स्वामिह या नावाने एक २५ हजार कोटींचा निधी, अपूर्ण बांधकामे पूर्ण होण्यासाठी उभारत आहे.

जे घरात गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून पैसे गुंतवित होते ते आता हा पर्याय न स्वीकारता शेअर बाजार व म्युच्युअल फंड योजनांत गुंतवणूक करण्यास प्राधान्य देतात. बँका बांधकाम उद्योगांना कर्जे देताना फार काळजी घेतात, फार दक्ष राहतात. केंद्र सरकारने बँकांच्या आर्थिक ताळेबंदीतील कर्ज बुडलेली रक्कम कमी व्हावी म्हणून एक बॅड बँक काढायला परवानगी दिली. केंद्र सरकार वरचेवर नवीन बॅड बँक काढायला परवानगी देणार नाही. त्यामुळे बँकांनी बांधकाम उद्योगांसह सर्वच क्षेत्रास कर्जे देताना प्रचंड सावधगिरी बाळगावी लागणार. बांधकाम उद्योगावर रेराचे नियंत्रण येण्यापूर्वी बांधकाम क्षेत्र म्हणजे भ्रष्टाचाराची व काळा पैसे निर्मितीची गंगोत्री होती.

ज्या विकासकाबरोबर करार केला त्या विकासकाने जर काम अर्थवट सोडले तर नवीन यंत्रणेने तात्काळ येऊन तो प्रकल्प पूर्ण करावयास हवा अशा तर्‍हेची तरतूद कायद्याने करावयास हवी. सरकारने स्वामिह योजनेखाली जे रुपये २५ कोटी उभारले आहेत त्यात बर्‍याच जाचक अटी असल्याचे विकासकांचे म्हणणे आहे. त्यामुळे कित्येक विकासकांना या योजनेचा फायदा मिळत नाही.

पूर्वी बांधकाम उद्योग ही पूर्णतः विकासकांची बाजारपेठ होती. खरेदीदाराला काही महत्वच नव्हतं. खरेदीदाराला काही बेकायदेशीर झाल्याचे जाणवलं तर त्याला दिवाणी दावा दाखल करावा लागे व दिवाणी दाव्याची प्रकरणे वर्षानुवर्षे लोंबकळतात हे विकासकांना माहीत असल्यामुळे ते याचा फायदा घेऊन, खरेदीदारांना अडचणीत टाकतं. सर्व विकासक असे करीत नसत. काही चांगले विकासकही आहेत, पण आता रेरामुळे खरेदीदारालाही खरेदी-विक्री व्यवहारात महत्व आलेले आहे.