बांधकाम क्षेत्रातील मंदी आणि राज्यात कोरोना महामारीचा झालेला उद्रेक या पार्श्वभूमीवर रेडीरेकनरची दरवाढ न करण्याचा महत्त्वाचा निर्णय राज्य शासनाने यंदाही घेतला आहे. कोरोनाचे संकट लक्षात घेता गुजरात, राजस्थान या राज्यांनी रेडीरेकनरचे दर यंदा न वाढविण्याचा निर्णय घेतला. त्याच्या पाठोपाठ आता महाराष्ट्र शासनानेही तसा निर्णय घेतल्याने बांधकाम क्षेत्राला काहीसा दिलासा मिळाला आहे. तो पूर्णत: नसला तरी दर वाढवून कंबरडे कायमस्वरुपी मोडण्यापेक्षा दर स्थिर ठेऊन मोडकळीस आलेल्या कंबरेला आधार दिला आहे. वास्तविक, रेडीरेकनरच्या दरांचा थेट घरांच्या किंमतीवर परिणाम होत असतो. सर्वसामान्यांना नेहमीच घरांच्या किंमत वाढीची चिंता असते. पण हाच सर्वसामान्य माणूस रेडीरेकनर म्हणजे काय, हे समजून घ्यायला तयार नसतो. त्यातून भविष्यात त्याच्या अज्ञानाचा फायदा बांधकाम व्यावसायिकांकडून घेतला जाऊ शकतो. खरे तर, बांधकाम क्षेत्रावर या दरांचा आमूलाग्र परिणाम होतो. हे दर वाढले की घराच्या किंमतीही त्या प्रमाणात वाढतात. मूल्य दर तक्ते म्हणजेच इंग्रजीत रेडी रेकनर.
हे तक्ते स्थावर व जंगम मालमत्ता खरेदीसाठी वापरात आणले जातात. मूल्य दर तक्त्यांमध्ये बांधकाम वर्गीकरणासाठी जिल्हा, तालुका, गाव, प्रभाव क्षेत्र, महापालिका, नगरपालिका, नगर परिषद यानुसार स्वतंत्र दर निश्चित करण्यात येतात. नोंदणी महानिरीक्षक किंवा मुख्य नियंत्रक महसूल प्राधिकारी यांनी दिलेल्या मान्यतेनंतर रेडीरेकनरचे दर ठरवले जातात. २०१६ पासून हे दर १ एप्रिलपासून अमलात येतात. गतवर्षी कोरोनाच्या पार्श्वभूमीवर जाहीर झालेल्या लॉकडाऊनचा सर्वाधिक फटका रिअल इस्टेटला बसला होता. विशेष म्हणजे, हे क्षेत्र सर्वाधिक रोजगार निर्मिती करते. तसेच सर्वाधिक महसूल शासनाला यातूनच प्राप्त होतो. त्यामुळे बांधकाम क्षेत्राने तग धरावा म्हणून जाणीवपूर्वक प्रयत्न सुरु असतात. याच प्रयत्नांचा एक भाग म्हणजे राज्य शासनाने १ सप्टेंबरपासून मुद्रांक शुल्कात दिलेली विशेष सवलत. ही सवलत ३१ मार्चला संपली. ही सवलत कायम ठेवावी व रेडीरेकनरचे दर यंदा वाढवू नयेत; उलट ते कमी करावेत. तसे केल्यास नुकतेच सुरू झालेले अर्थचक्र चालत राहील, अशी मागणी बांधकाम क्षेत्रातून होत होती.
मात्र सवलतीसंदर्भातील मागणी शासनाने पूर्णत: फेटाळत ही सवलत ३१ मार्चला संपुष्टात आणली. मुद्रांक शुल्कात दिलेल्या सवलतीचा निर्णय हा ठाकरे सरकारच्या काळातील सर्वोत्तम निर्णय असल्याचेही बोलले जाते. एप्रिलपर्यंत कोरोनाची लस प्रभावी ठरेल व सर्वकाही सुरळीत होईल असे काही महिन्यांपूर्वीपर्यंत वाटत होते. मात्र सगळे हाताबाहेर जाते की काय अशी परिस्थिती आज असून कोरोनाचा संसर्ग प्रचंड वाढला आहे. लॉकडाऊनची भीती लोकांमध्ये आहे. अशा परिस्थितीचा विचार करता सरकारने मुद्रांक शुल्क सवलत डिसेंबर २०२१ पर्यंत वाढवणे गरजेचेच होते. ही सवलत ग्राहकांना घर खरेदीसाठी मोठ्या प्रमाणावर फायदेशीर होती व त्याचा आर्थिक भार कमी करणारी होती.
म्हणूनच सवलत दिल्यानंतर खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांत सर्वत्रच चांगली वाढ झाली. व्यवहारांची ही गती टिकवून ठेवण्यासाठी तरी सवलतीत वाढ मिळणे अपेक्षित होते. खरे तर, मुद्रांक शुल्क सवलत दिल्यानंतर पितृपक्ष आला. आपल्याकडे आजही सुशिक्षीत वर्गाकडून अंधश्रद्धेचे सर्वाधिक पालन होते. त्यानुसार पितृपक्षात व्यवहार पूर्णत: ठप्प झाले होते. हे व्यवहार कसेबसे सुरळीत झाले तर ठिकठिकाणच्या दुय्यम निबंधक कार्यालयांतील सर्व्हर अतिताणामुळे ठप्प होत होते. त्यातून दस्त नोंदणी थंडावल्या. त्यात बराच काळ गेला. या काळाची भरपाई म्हणून तरी मुद्रांक शुल्काच्या सवलतीत वाढ करणे गरजेचे होते.
पण या मागणीची पार्श्वभूमी शासनाने समजूनच घेतलेली दिसत नाही. रेडीरेकनरचे दर वाढवू नये ही मागणी जरी पूर्ण झाली असली तरी दर कमी करावे या मागणीकडे मात्र शासनाने दुर्लक्ष केले आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे कोरोनामुळे राज्याच्या तिजोरीवर पडलेला ताण. या आजारामुळे आरोग्य व्यवस्थेवर नेहमीपेक्षा दहा पट अधिक पैसा खर्च होत आहे. उत्पन्नाचे स्त्रोतही आटले आहेत. लोकांच्या खिशात पुरेसा पैसा नसल्याने ते नियमीत कर भरायला तयार नाहीत. त्याचा फटका राज्याचे शकट हाकताना बसत आहे. याच कारणास्तव रेडी रेकनरचे दर कमी करण्याचे धारिष्ठ्य शासनाने दाखवलेले दिसत नाही. या दरांवर बांधकाम क्षेत्राचा विकास अवलंबून असतो.
गेल्या काही वर्षांपासून लहान- मोठ्या भागांमध्ये सातत्याने रेडीरेकनरचे दर वाढवून अन्याय करण्यात आला आहे. त्यामुळे आज अनेक भागात बाजारातील वास्तव दरांपेक्षाही रेडिरेकनरचे दर जास्त आहेत. रहिवासी क्षेत्रात १०-१५ टक्के वाढ झालेली आहे. जेथे अनिवासी क्षेत्र आहे तेथे काहीच वाढ झालेली नाही. त्यामुळे यंदा किमानपक्षी १० टक्के दर कमी होण्याची दुरुस्ती करायलाच हवी होती. कारण आताच्या दरातील असमतोलपणाचा अडथळा व्यवहारावर होत आहे व अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क विनाकारण ग्राहकाला मोजावे लागत आहे. यामुळे जेथे अवास्तव दर आहेत, ते यंदा दुरुस्त करावेत व दरवाढ न करता महामारीची स्थिती लक्षात घेऊन ते कमी केले जावेत, अशी रास्त अपेक्षा बांधकाम व्यावसायिकांनी वर्तवली होती. मात्र त्याकडे शासनाने लक्षच दिले नाही. दर कमी झाले असते तर कदाचित व्यवहार वाढले असते. त्यातून शासनाला उद्दिष्टापेक्षाही जास्त महसूल मिळाला असता. परिणामी रिअल इस्टेटवर अवलंबून असलेले सर्व व्यवसाय सुरळीत चालले असते व त्यातील रोजगारही कायम राहिले असते.
रेडीरेकनरचा दर ठरवण्याच्या पध्दतीतही आज आमूलाग्र बदल होणे गरजेचे आहे. त्याची कार्यप्रणाली विकसित केली तर वास्तव बाजार दर आणि रेडिरेकनरचा दर यात साम्य येईल, जे आज अजिबात नाही. रस्त्यांच्या अग्रभागांतील जागांचा आज जो दर आहे, तोच आतील जागांचाही आहे. अशा वेळी दोघा जागांना सारखा न्याय दिला जात नाही. खरे तर, रेडीरेकनरमध्ये सुस्पष्टता असावी. सर्व्हे नंबर वेगवेगळे नसले तरी मूळ तक्त्यातच हे दर स्पष्ट असायला हवेत. तळटीपांतून याची स्पष्टता आज होते मात्र महापालिकेत प्लॅन मंजूर करायला गेल्यावर तेथे तळटीपांचा विचार होत नाही, असाही काही बांधकाम व्यावसायिकांचा अनुभव आहे. मुळात प्रत्यक्षात दिसत नसलेली दरवाढ ही तळटीपांच्या चष्म्यातून बघितल्यास ती दिसू लागते.
तळटीपांमधली ही छुपी दरवाढ कशी टाळणे शक्य आहे याचाही विचार होणे गरजेचे आहे. रेडी रेकनरच्या कार्यपद्धतीत पारदर्शकता आणायची असेल तर १ डिसेंबरला बाजारमूल्य दर तक्ता जाहीर करण्याचा एक पर्याय शासनासमोर आहे. या तक्त्यावर सूचना व हरकती मागविल्या जाव्यात, तरच वास्तव दर रेकॉर्डवर येतील. रेडी रेकनरचे दर तसेच ठेवण्याच्या निर्णयाची सकारात्मक बाजू बघितली तर, जागेच्या कागदोपत्री मूल्यात वाढ झाली नसल्याचे यातून स्पष्ट होते. घरांचा दर आज मितीला असणारा नीच्चांकी दर असून इथून पुढे याहून हा दर अजून कमी होण्याची शक्यता नाही. आज कर्ज स्वस्त झाले आहे. रेडी रेकरनर दर स्थिर ठेवण्यात आले आहेत. शिवाय रेडीरेकनरच्या दरांवरच डेव्हलपमेंट चार्जेस, इन्कमटॅक्स लिंक केलेली आहे. त्यामुळे तेही वाढणार नाहीत. एकूणच ग्राहकांनी या संधीचा लाभ घेवून घर खेरेदीचा हा उत्तम काळ आहे, असे म्हटल्यास वावगे ठरु नये.
